רכישת דירה חדשה מקבלן
רכישת דירה חדשה מקבלן-הנחיות מומלצות.
אנשים הרוכשים דירה מקבלן לוקחים סיכון לא מבוטל ומתחייבים לשלם כספים כאשר הדירה עדיין לא קיימת, לא ידוע מה יהיה טיב הבניה, והאם יקבלו את הדירה במועד הקבוע בהסכם, ולכן יש לנקוט במרב הזהירות כדי שלא לעמוד בפני שוקת שבורה. ליווי עו"ד לאורך שלבי ההתקשרות חשובה ביותר להגנת הרוכש.
חשוב לזכור, כי בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, עו"ד המייצג קבלן אינו רשאי לייצג רוכש דירה, דהיינו איסור ייצוג שני צדדים ועל כן עו"ד מטעם הקבלן אינו מייצג את הרוכש ואינו דואג לאינטרסים של הרוכש ולכן יש להבטיח שעו"ד מטעם הרוכש יבטיח את מכלול ההיבטים המשפטיים והזכויות לרבות הבטוחות שעל הרוכש לקבל בגין כספים ששילם לקבלן,ואין דבר כזה שקבלן יגיד לכם זה החוזה ולא ניתן לשנות בו דבר!
מס' דברים שיש לבדוק בטרם התקשרות עם קבלן לרכישת דירה חדשה:
- רישום הקבלן ברשם הקבלנים ובדיקה האם הינו בעל הסיווג מתאים לבניה, בדיקת מסמכי חברה וכן את מצבו הכלכלי של הקבלן.באמצעות הוצאת BDI
- ביקור בפרויקטים מאוכלסים של הקבלן- בדיקת גימור הדירה והבניין והאם עמד בהתחייבויותיו כלפי אותם רוכשים.שיחה עם רוכשים שרכשו מקבלן.
- תכנית תב"ע ברשות המקומית- בדיקת הפרויקט וסביבתו.בדיקה האם יש שצפ"ים מסביב לפרוייקט.תחנות טרנספורמציה,אנטנות .
- היתר בניה- בדיקה באתר ההנדסי של העיריה האם קיים היתר בניה ועל שם מי הופק ההיתר.
- זכויות הקבלן בקרקע-האם הקבלן הינו גם היזם ובעלים של הקרקע,או האם הוא רק מבצע הבניה עבור היזם.
- מיסוי-טופס 50 מפקיד שומה/ אישור מס שבח- אישור רשויות מס כדי למנוע עיכוב רישום הדירה ע"ש הרוכש.
- שעבודים ועיקולים על הקרקע- במידה והקבלן התקשר עם בנק מלווה יש לדאוג לקבלת מכתב החרגה מהבנק המלווה המחריג את הדירה מהמשכנתא שנטל הקבלן וכן לדאוג לתשלום באמצעות שוברים אשר מנפיק הבנק המלווה. כל תשלום יש להפקיד לחשבון הליווי בלבד, באמצעות בפנקס השוברים.
- במידה והנכס בבעלות מינהל יש לבדוק האם הנכס מהוון- אם לא, ייתכן ובעתיד הרוכשים ייאלצו לשלם תשלומים למינהל כגון: דמי הסכמה, דמי חכירה והיוון.דמי היתר.
- בעסקת קומבינציה - בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהמקרקעין ובתמורה מקבל דירות בבניין. יש לבדוק שרשומה לטובת הקבלן הערת אזהרה, תנאים בין הקבלן לבעל הקרקע וכן בדיקת הדירה שברצון הרוכש לרכוש שאינה יוחדה לבעל הקרקע.
- בדיקת המפרט הטכני והתוכניות שנותן הקבלן-מומלץ על יד אנשי מקצוע בתחום(במשרדנו מועסקים גם מהנדס מומחה).
. דמי רצינות
סוכן המכירות ינסה לשכנע אתכם לתת מקדמה על מנת לשמור לכם הזכות-לא להסכים לתשלום מקדמה. במידה ובכל זאת שילמתם דמי "רצינות", לא להסכים לחילוט הסכום או חלקו במקרה שהעסקה לא תצא אל הפועל.
הסכם המכר
בטרם חתימה על ההסכם יש לעיין היטב בהסכם ובנספחיו. בהתאם לחוק, על הקבלן לצרף לחוזה המכר מיפרט טכני, תוכניות דירה, קומת עמודים, קומה טיפוסית, גג ותכנית מגרש..
חובה כי כל ההסכמות בין הרוכש לקבלן יעוגנו בחוזה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים.
דגשים בפרטי הסכם המכר
- מחיר דירה- מחיר סופי וקבוע הכולל את ההצמדות לדירה לרבות: חניה ו/או מחסן, הוצאות פיתוח, חיבור לרשת חשמל מים וגז. יש לוודא מראש אם המחיר כולל מע"מ או לא. כמו כן, חובה לדאוג לקבלת קבלות מהקבלן בגין כל תשלום.
- הבטחת כספי הקונה- נקבעה בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירת), תשל"ה- 1974: "לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון הדירה, סכום העולה על חמישה עשר אחוזים מהמחיר אלא אם עשה אחת מאלה:
- מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;
- ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;
- שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);
- רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
- העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975, במידה והבטחונות הם בהתאם למפורט לעיל, דהיינו בערבות בנקאית, בפוליסת ביטוח או בהערת אזהרה נקייה מעיקולים, שעבודים או זכויות צד ג` אשר עדיפים על הערת האזהרה הרשומה לטובת הרוכש, התשלומים יהיו בהתאם לקצב התקדמות הבניה:
א. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים- 40% ממחיר הדירה.
ב. עם גמר שלד הקומה הנבנית (לרבות: מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מים וחשמל) – 20% מהתמורה.
ג. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח כמתואר במפרט לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות)- 15% מהתמורה.
ד. עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה- 15% מהתמורה.
ה. מסירת הדירה- 10% מהתמורה.
3. . ליקויי בניה - אחריות קבלן בהתאם לתקופת הבדק והאחריות הקבועות בחוק. בנוסף, יש לערוך פרוטוקול במועד מסירת החזקה לרוכש המפרט את הליקויים הקיימים בדירה וקביעת לוח זמנים לביצוע התיקונים. חשוב לציין כי תקופות האחריות הנן למשך מס` שנים בהתאם למרכיב הבניה. בתקופה המוגדרת בחוק אחראי הקבלן לתקן על חשבונו את הליקויים עליהם הודיע הרוכש.משרדנו מעמיד לרשותכם מהנדס שיערוך לכם דוח ליקויים בקבלת הדירה וכן יבדוק הדירה בסיום הדוח.ויערוך דוח במקרה והקבלן לא מתקן על מנת להכין תביעת ליקויי בניה.
4. איחור במסירה - פיצוי במקרה של דחייה במועד מסירת חזקה.
5. תאריך לרישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכש - לאחרונה פורסם תיקון מס` 5 לחוק המכר דירות במסגרתו בוצעו שינויים בהסדרים הנוגעים לליקויי בניה, פיצויים בשל איחור במסירה, מועד רישום בית משותף ורישום הזכויות ע"ש הרוכש. בין היתר נקבע כי איחור של יותר משישה ימים מהמועד הקבוע בחוזה למסירת חזקה, יזכה את הקונה בפיצויים עבור כל חודש איחור מהמועד החוזה ועד למועד המסירה בפועל וכן נקבע סכום הפיצוי. עוד נקבע כי יש לרשום בית משותף בתוך שנה ממועד רשום האיחוד והחלוקה או ממועד מסירת החזקה לידי הקונה- לפי המאוחר וכן רישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה תוך שישה חודשים ממועד רישום הבית המשותף או ממועד מסירת הדירה לקונה- לפי המאוחר.
6. רכוש משותף- הגדרת הרכוש המשותף וכן השתתפות בהוצאות הרכוש המשותף.
7. שינויים ותוספות- אפשרות לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. וקביעת מחירון מוסכם לשינויים ולא כל מחיר שיחפוץ הקבלן לשלם לו.
עמדתי במקצת על הסוגיות העיקריות שיש לתת עליהן את הדעת בטרם החתימה על הסכם המכר מקבלן. ברור הוא שאין מדובר ברשימה הממצה את כלל הנושאים וישנן נגיעות נוספות שעל הרוכש לבדוק בטרם יחתום. מומלץ מאוד לבצע את בדיקת הדירה עוד בטרם רכישת הדירה, בצורה מקיפה ביותר. בדיקה איכותית ומקצועית יכולה למנוע סיכונים מיותרים, ולהציל את כספיכם.
לליווי בעת רכישת דירה ניתן לפנות למשרדנו 050-3292985
