רכישת דירה יד שנייה הנחיות מומלצות.

רכישת דירה הנה עסקה משמעותית בחייו של אדם ועל כן יש צורך בבדיקת הנכס עוד בטרם חתימה על הסכם המכר, הן מבחינה הנכס והן מבחינת בדיקה ואימות המוכר כבעל הנכס ובדיקתו ברשם המשכונות. 

חתימה על זיכרון דברים הנו חוזה מחייב לכל דבר ועניין, לרבות: חובת דיווח לרשויות המס על חתימה על זיכרון דברים. ייתכן כי במועד חתימה על זיכרון הדברים לא מסכמים את כל הנושאים והאפשרויות וייתכן כי בעתיד תקלעו לבעיה. לכן אני ממליץ לא לערוך זיכרון דברים בשום מקרה גם אם נראה לכם שאתם עומדים לפספס העסקה אם לא תחתמו..

בדיקת המוכר

אימות המוכר כבעל הנכס

הוצאת נסח טאבו עדכני לוודא שאין עסקאות סותרות ונוגדות,ורישום הערות אזהרה קיימות.

הוצאת פלט מרשם המשכונות ע"ש המוכר.

בדיקת הנכס, בטרם חתימה על ההסכם

טאבו/מינהל/חברה משכנת- הוצאת נסח טאבו/אישור זכויות- בבית משותף יש להזמין את תיק הבית המשותף כדי לערוך בדיקת התאמות של הדירה, והצמדותיה וכן בדיקת תקנון וצו הבית המשותף.

בדיקת הדירה כי נקייה מכל חוב, שעבוד, הערת אזהרה, משכנתא, צווים למיניהם וכל זכות אחרת לטובת צד ג` ולא חלים הליכים משפטיים ומנהלתיים. במידה ורשומה משכנתא על הדירה יש לדאוג להוצאת מכתב כוונות עדכני מהבנק..

הסכם שיתוף- במידה ואין פרצלציה, יש לבדוק כי הבעלים חתמו על הסכם שיתוף על מנת שלא תהיינה טענות בנוגע לדירה ומיקומה..

בדיקה בעירייה- ועדות, צווי הריסה, היטל השבחה, טופס 4, חריגות בניה, תכניות החלות על הנכס, זכויות בניה ועוד

קבוצת רכישה-במידה ורכשת ממוכר שהינו חבר בקבוצת רכישה יש לזה הנחיות מיוחדות..

הסכם המכר

סילוק המשכנתא הקיימת של המוכר

קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתא במידה ולוקחים משכנתא.

מחיר דירה ברור וסופי

הסדר תשלומים ריאלי ופריסה נכונה של תשלומים בהתאם לתזרים שלכם ובהתאם לקבלת המשכנתא.

הבטחת השקעות רוכש- רישום הערת אזהרה במידית לאחר חתימה על ההסכם, רישום משכון ברשם המשכונות, הודעות לחברה המשכנת והמינהל.

מיסים החלים על הרוכש- מס רכישה ותשלומים למינהל

מיסים החלים על המוכר- חובות שוטפים (ארנונה, חשמל, ועד בית, גז ועוד). ביצוע חישובים לחשיפת מס שבח והיטל השבחה- השארת כספים בנאמנות עד קבלת אישורי המיסים

מועד מסירת חזקה-אישורים וטפסים הנדרשים לצורך העברת הזכויות ע"ש הרוכש- יפויי כח, שטרי מכר, אישורי מס, אישור עירייה והיטל השבחה, שטרי העברת זכות שכירות, בקשה להעברת זכות שכירות, טפסים הנדרשים ע"י החברה המשכנת.

תקופת חסד- איחור של מס` ימים לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם ולא יזכה את המוכר בביטול ההסכם

סיום העסקה

דיווח לרשויות המס

הוצאת האישורים הנדרשים לצורך ביצוע העברת הזכויות

העברת הזכויות ע"ש הרוכש בטאבו/מינהל/חברה משכנת 

מיסוי:

חובת דיווח על עסקת מכר, ותשלום מיסים תוך 40 ימים ממועד העסקה.

מס רכישה- חל על רוכש דירה, בהתאם למדרגות מס הרכישה.

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל:

- על חלק השווי שעד 1,517,210 ₪: 0%

- על חלק השווי שבין 1,517,210 ₪ – 1,799,605 ₪ – 3.5%

- על חלק השווי שבין 1,799,605 ₪ – 4,642,750 ₪– 5%

- על חלק השווי שבין 4,642,750 ₪ – 15,475,835 ₪ – 8%

- על חלק השווי שמעל 15,475,835 ₪ – 10%

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) עד ליום ה-31.12.2014:

- על חלק השווי שעד 1,123,910 ₪: 5%

- על חלק השווי שבין 1,123,910 – 3,371,710 ₪: 6%

- על חלק השווי שבין 3,371,710 ₪ – 4,642,750 ₪ – 7%

- על חלק השווי שבין 4,642,750 ₪ – 15,475,835 ₪ – 8%

- על חלק השווי שמעל– 15,475,835 ₪ – 10%

מדרגות מס רכישה – לעולה מיום 16.1.2014 ועד ליום ה-15.1.2015:

בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי רוכש המוגדר כ"עולה" בהתאם להגדרה בתקנה, להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:

- על חלק השווי שעד 1,644,310 ₪: 0.5%

- על חלק השווי העולה על 1,644,310 ₪: 5%

מס שבח במכירת דירה

החל מיום 1.1.2014:

1. בוטל הפטור של מכירת דירה כל ארבע שנים.
2. פטור דירה יחידה- על המוכר להיות בעל דירה יחידה, החל מיום 1.1.2014 והחזיק בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שיחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור.
3. פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה- המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש, המוריש היה זכאי לפטור, בעת הפטירה המוריש לא היה בעלים של דירה נוספת.
4. פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חלופית-תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות.
5. העברת תמורה ללא תמורה לקרוב- עד ליום 1.8.2013 גם אח/אחות נחשבו לקרוב ולכן העסקה פטורה ממס שבח. מיום 1.8.2013 העברה ללא תמורה בין אחים לא תהיה פטורה ממס שבח, אך תשא בתשלום 1/3 מס רכישה.
6. פטור ליניארי- פטור חלקי ממס שבח. בתקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות הוראות מעבר וניתן לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור 2 דירות, במשך 4 שנים, בפטור ליניארי ובלבד ואחת מהשירות זכאית לפטור של כל 4 שנים. הכוונה לפטור חלקי- חישוב ליניארי החל מיום 1.1.14, וכל התקופה הקודמת פטורה ממס.
7. 
   עמדתי במקצת על הסוגיות העיקריות שיש לתת עליהן את הדעת בטרם החתימה על הסכם המכר. ברור הוא שאין מדובר ברשימה הממצה את כלל הנושאים וישנן נגיעות נוספות שעל הרוכש לבדוק בטרם יחתום. בכל מקרה, כדי למנוע תסבוכות מיותרות הצעתי הינה לשכור שירותי מומחה בתחום הרכישה, שכן פיקוח של מומחה מהווה מעין ביטוח לעסקה על כלל רבדיה.

לקבלת ייעוץ ללא התחייבות בנושא רכישת דירה יד שנייה התקשרו 050-3292985